Publié le: 16/08/2017 Modifié le: 16/08/2017

Pour se construire un patrimoine et alléger sa facture fiscale, nous vous conseillons un investissement locatif dans le neuf.

Aujourd'hui, plus de 50 % des logements neufs sont achetés par des investisseurs en locatif. Normal : c'est l'unique placement qui permette de se construire un patrimoine de qualité et durable, de gagner de l'argent avec les loyers versés par le locataire, mais aussi de payer moins d'impôts grâce à de puissants dispositifs de défiscalisation.

Le plus connu des avantages fiscaux dédiés au locatif neuf : la loi Pinel. Il s'agit d'une réduction d'impôts dont le montant peut atteindre 12% du prix du bien sur six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans. Si vous investissez en résidences services, deux options : soit vous rendez vos loyers non imposables avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), soit vous profitez du dispositif  Censi-Bouvard, une réduction d'impôts de 11% du prix du logement. Autre possibilité : l'usufruit locatif. Avec lui, vous payez un bien à 60% de son prix.

 

1. Un investissement sécurisé 

Le neuf se distingue notamment par ses performances énergétiques, grâce à des matériaux isolants et à une conception pensée pour limiter les besoins en consommation. De même, l'immobilier neuf s'accompagne de plusieurs assurances contractées par le promoteur, qui assurent dix ans de tranquillité à l'investisseur, dans l'hypothèse où le bien nécessiterait des travaux. A l'inverse, l'immobilier ancien nécessite le plus souvent des travaux de rénovation, pour remettre le logement au goût du jour, et aussi pour améliorer ses performances énergétiques. De plus, un vice caché peut se révéler après l'achat, et laisse l'investisseur assumer seul les travaux à envisager pour le corriger.

2. Investir à crédit

Contrairement au placement financier, l'immobilier permet d'acheter à crédit. Le prêt immobilier permet d'emprunter la somme investie dans le bien immobilier, le loyer couvrant tout ou partie des mensualités de remboursement. Une fois le crédit immobilier entièrement remboursé, l'investisseur dispose d'un patrimoine immobilier en ayant fourni un effort d'épargne limité.

3. Réduire ses impôts

Plusieurs dispositifs de défiscalisation incitent à investir dans l'immobilier neuf :

  • le dispositif Pinel permet de bénéficier d'une déduction fiscale de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement, pour une durée de mise en location minimum de 6, 9 ou 12 ans. La loi Pinel porte sur un logement loué nu, dans le respect de certaines conditions (zone géographique du bien, ressources du locataire, loyer modéré) ;

  • le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire ses impôts de 11 % du montant de l'investissement pour 9 ans d'engagement de mise en location, et de récupérer la TVA immobilière (20 %). Le Censi-Bouvard est réservé aux logements loués meublés en résidence de services, pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP).

En outre, un achat dans l'immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits (2 % à 3 % du prix du logement, contre 6 % à 7 % dans l'ancien) et d'une exonération de taxe foncière durant les 2 premières années.

4. Se constituer un patrimoine durable

L'immobilier est un placement sûr : sa valeur tend à augmenter à long terme. Un logement neuf est d'autant plus susceptible de prendre de la valeur qu'il ne nécessite pas de travaux de rénovation, pour offrir des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente, et permet d'envisager une plus-value.

Sur le plan patrimonial, l'immobilier se transmet à ses héritiers et descendants. Posséder des biens en SCI permet même de bénéficier de conditions avantageuses pour la transmission.

5. Bénéficier d'une rente locative

Une fois le crédit immobilier entièrement remboursé, l'investisseur perçoit des loyers bruts, sur lesquels ils bénéficient d'un abattement de 30 % (50 % en LMNP avec le régime BIC). Cela limite l'imposition sur les revenus fonciers, et renforce l'intérêt de cette rente locative.